PRESENTACION
En este orden de ideas pude definirse el
arrendamiento como el contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales e incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas
que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los
de habitación y uso. La parte que
concede el goce del bien se llama arrendador y la parte que da el precio,
arrendatario.
Son de la esencia del contrato de arrendamiento las
estipulaciones o acuerdos entre las partes sobre el goce de la cosa arrendada,
el precio y el consentimiento sobre uno y otro.
El presente ensayo esta basado en la posibilidad de
cuando un propietario vende su casa aun tercero, pero dicho bien esta
arrendado, en este caso nuestro grupo se plantea como interrogante si el nuevo
propietario de la casa puede pedir que los inquilinos desalojen dicha propiedad
o en todo caso deberá respetar el contrato hasta su finalización, para poder
dar solución a esta interrogante analizaremos la teoria y la doctrina que hay
en nuestra amplia legislación para asi obtener una posible respuesta a este ensayo.
1.1 ANTECEDENTES
En
el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se
confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a
manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para
que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda
para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con
la obligación para el usuario de pagar una renta.
Luego
se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce
de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei,
operarum, operaris), mediante una remuneración o renta
1.2 DEFINICION
El
contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria
en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a
otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese
uso o goce un precio cierto y determinado.
La
parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio
arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce
radica en predio rústico.[1]
Hay
contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la
otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su
turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.
El
Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que: “Por
el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario
el uso de un bien por cierta renta convenida”.[2] De
esta manera, se le ha separado con propiedad de la locación de servicios con la
que estaba integrado en la figura de la locación- conducción en el Código Civil
de 1936.
Cabe
hacer notar - como expresa Borda[3] que
la “la diferencia es tan notoria y esencial, que parece inútil destacarla; en
un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en los otros, se paga un trabajo.
Y aunque toda conexión parece imposible, hay sin embargo casos que han
suscitado dudas, ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la
locación de departamentos en los que el propietario está obligado además, a
suministrar calefacción, agua caliente, servicio de ascensor, portería,
limpieza, etc.) o porque se trata de situaciones marginales que ofrecen duda
sobre su verdadera naturaleza. Así por ejemplo, se ha discutido la naturaleza
del contrato sobre servicio telefónico, al que algunos autores atribuyen el
carácter de locación de cosas, teniendo en cuenta que el abonado usa el
material de la empresa.
La
Legislación alemana diferencia el arrendamiento de uso del de uso y disfrute.
Señala Enneccerus[4],
que “el arrendamiento de uso se refiere únicamente a las cosas y otorga sólo el
uso, no el goce de los frutos; el arrendamiento de uso y disfrute se refiere a
las cosas o a los derechos (por ejemplo, derechos de caza y pesca, de minas, de
gabelas de paso por los puentes) y otorga además el uso el goce de los frutos”. Conviene
mencionar un problema que en relación a la naturaleza jurídica del derecho del
arrendatario se discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o
personal.
La
teoría clásica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como
Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de
arrendamiento puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta
este autor que el derecho conferido al locatario por el locador “sobrevive la
calidad de propietario del locador; tiene su existencia independiente, y se
ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo propietario del inmueble. Si
, el nuevo propietario del inmueble está obligado a respetar el derecho del
locatario, sin haber contratado con él ninguna obligación, es sin duda porque
el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no
contra la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho
personal, que tenía por correlativo la obligación personal del locador. En una
palabra, el adquiriente de un inmueble sometido a un arrendamiento, está
obligado a respetar este arrendamiento;
y sólo puede serlo por una de sus causas, o por una obligación personal,
o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el
adquiriente nada ha prometido, ni ha contraído obligación alguna, la obligación
de respetar el arrendamiento, procede de que existe sobre la cosa un derecho
real, un “jus in re” a favor del locatario”[5]
El
tema de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es, por su misma
estructura debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de los
argumentos esgrimidos nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal
- tal como ha sido recogido por el Código Civil vigente - no desconocemos el
peso de las opiniones contrarias y afirmamos que, desde luego, son respetables
por su seriedad y su rigor académico.
1.3 NATURALEZA JURIDICA
El
Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO
VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES, en la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS
- TITULO VI – ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO - Disposiciones generales
Articulo
1666º.- Definición
“Por
el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario
el uso de un bien por cierta renta convenida”
Mediante
este artículo se define el contrato, pero circunscribiéndolo a lo que antes se
conocía como arrendamiento o locación - conducción de cosas. En efecto el
Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación-
conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a
prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta
convenida[6]
Confiere
un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo
de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este
caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles
1.4 ELEMENTOS
Los
elementos de esta figura son las siguientes:
a)
CAPACIDAD.
Poder
realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar,
etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18
años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la
persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos
privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc.,
para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la
capacidad de goce.
b)
CONSENTIMIENTO.
Es
un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre
dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco
de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de
contratos, en dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de
la autonomía de la voluntad.
c)
OBJETO.
Objeto
del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto
jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las
partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y
jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto
del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto,
pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y
estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios,
derechos, etc.
d) CAUSA.
Se
divide de la siguiente manera en:
§ Causa
Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto
jurídico.
§ Causa
Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el
acto o negocio jurídico.
e)
PRECIO
O RENTA.
El
precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y
en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los
frutos de cada cosecha. Llamase renta
cuando se paga periódicamente.
2.5 CARACTERES JURIDICO
El
arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su
voluntad expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.
1. Es individual:
No depende de otro contrato, es autónomo. Puede haber convenciones accesorias
como las cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son
independientes.
2. Es principal:
Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador como
del arrendatario. El arrendador tiene la obligación principal de mantener al
inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de percibir la renta
convenida. El arrendatario, en cambio, tiene la obligación de pagar el alquiler
en los períodos convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien.
3.
Es
de prestación recíprocas:
4. Es oneroso:
Porque existe contraprestación. Se prevé las consecuencias del contrato, tanto
por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de
ambos intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebración, pueden
determinarse los beneficios que habrá de producirle el contrato.
5. Es conmutativo:
Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en forma sucesiva
continua y periódica.
6. Es típicamente de Tracto Sucesivo:
Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en forma indefinida. Supone que
el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y posee el bien
mueble o inmueble durante un determinado tiempo.
7. La duración
del arrendamiento puede ser:
Determinada -
Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC
Indeterminada
- Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro
contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del
acotado).
8.
Es
temporal:
9.
Es
consensual:
2.6 COSAS SUCEPTIBLES DE
ARRENDAMIENTO
Son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas
CORPORALES E INCORPORALES que
pueden utilizarse sin consumirse:
o
Corporales:
son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos. Ej.: una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e
inmuebles. Y las inmuebles se dividen
en: inmuebles por adhesión, inmuebles por destinación.
o
Incorporales:
son las que consisten en menos derechos.
Ej.: los créditos y las servidumbres
Para que haya contrato de
arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador
entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe existir en el momento
de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa que se
espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condición de que
la cosa llegue a existir. Si la cosa no llega
a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más
inexistente.
2.7 ARRENDAMIENTO DE COSA
AJENA
Si
la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo
con mucha mayor razón ha de ser valido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino derechos y
obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no
esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa
arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no
dueño de dicha cosa para efectos de la validez del contrato.
La
validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueño, quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la cosa arrendada
por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se
tratará de un caso de evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento
contra el arrendador.
Esto
nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.
Voluntariamente
las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o privada y
aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden
pactar arras.
Con
respecto al arrendamiento de los bienes del Estado;
Se refiere exclusivamente al arrendamiento de bienes de la nación y entidades
descentralizadas del nivel nacional, habiendo debido referirse también el
arrendamiento de bienes de las Regioness y municipios y de las entidades
descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto al derecho
público.
Cuando
una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, actúa en
el campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones
del Código Civil por ciertas leyes.
2.8 DIFERENCIA CON OTROS
CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS
Con
respecto a las demás fiuras jurídicas encontramos las siguientes diferencias:
a)
Con
el contrato de Compraventa
La
distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al señalar que
“.... el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa,
es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias
esenciales entre uno y otro que están bien claras. La venta trasmite la
propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es
un acto de disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad
de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato sucesivo” que
se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los
alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo
que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler.
Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administración”.[7]
b). Con el contrato de Permuta.-
El
contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse
recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la
esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca
del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato
de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al arrendatario
del uso de un bien.
c)
Con
el contrato de Suministro.-
Por
el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona
prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender
tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.
Cuando
nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del
contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesión temporal de
un bien al arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos hallamos
frente a un suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de
los mismos. este ultimo caso, los medios de locomoción proporcionados por un
periodo determinado y el aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a
teatros, de manera que la propiedad del bien suministrado no sale del
patrimonio del suministrante[8].
Cabe
aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro,
aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien
materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador
constituye una “única” prestación, que tiene como contraprestación el pago de
una renta convenida.
En
el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en
diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las
prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas
entre sí.
d).Con el
Contrato de Comodato.-
Al
analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación difiere del
comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para
el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la
responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que
ella sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza
La
diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la
entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia
de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).
e).
Con la Prestacion de Servicios.-
El
Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755
como el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su
resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de
1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio
operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artículo 1490 del Código Civil de
1936 que: “La locación de servicios es una variedad del arrendamiento, y se
identifica con el contrato de trabajo que nuestro código legisla
independientemente en el Título VI de esta sección. La locación de servicios se
refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad
directa y exclusiva, la producción”.
Ahora,
según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de
bienes de la prestacion de servicios y sus correspondientes modalidades.
Pasaremos
a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:
·
Con la Locación de servicios.- Por la
locación de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al comitente,
a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo determinado, a
cambio de una retribución, La diferencia con el contrato de arrendamiento es
obvia, por cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del arrendador es
el bien, mientras que el objeto de la locación de servicios lo constituye
casualmente el servicio en sí.
·
Con el contrato de obra.- El contrato de
obra es aquel por el cual dos partes (contratista y comitente) se obligan a
prestaciones recíprocas consistentes una en hacer una obra determinada y la
otra en pagar una retribución.
El
factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia,
para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento,
en cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe
ser alterado en su sustancia.
·
Con Mandato.- La esencia del mandato es
que mediante su ejecución se pretende la realización de un servicio personal,
pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e interés. Este es
precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por
consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con
terceros se producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del
mandante. Para ello será preciso que se realice un acto de retrasmisión de los
bienes adquiridos en ejecución del contrato, del mandatario al mandante”[9]
En
el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la
ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de
las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de
otro.
·
Con Depósito.- Se ha observado con mucha
razón que el contrato de depósito presenta gran similitud con el de
arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el arrendatario tienen
la posesión de un bien que no les pertenece.
Estas
figuras, son claramente diferenciables:
§ En
el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien
dado en arriendo.
§ En
el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y
devolverlo cuando lo solicite el depositante. Además, el depositante no puede
usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización expresa del
depositante o del juez. Si infringe esta prohibición, responde por el
deterioro, pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o fuerza
mayor).
§ El
arrendamiento es un contrato a título oneroso.
§ El
depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad
profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se
deduzca que es remunerado (Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).
§ Las
obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del
depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la
pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún
cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no
imputable a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro
ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea
temporal, al uso del bien.
§ El
depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien, bajo
responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la
obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar. No corren a cargo del depositario el deterioro, la pérdida o la
destrucción del bien sobrevenido sin culpa, salvo que no haya hecho lo
necesario para evitarlos o remediarlos, dando además aviso al depositante en cuanto
comenzaron a manifestarse.
f)
Con
el Mutuo.-
Al
diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente
cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el
prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio de un
precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente
se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la
locación no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el
locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el
dinero una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa
de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la
transmisión del dominio del dinero al prestamista que puede disponer libremente
de él.
El
comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana.
Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del
contrato de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes
consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo
de bienes.
g)
Con
el Usufructo
Cuando
el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl.
Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa,
tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica,
la diferencia residiría en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la
locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio distintivo
está hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspira
sobre todo en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las
distinga”. No la compartimos por cuanto pensamos que ambas instituciones son
claramente diferenciables.
El
usufructo es, un derecho real límitado que se agrupa “con la propiedad para
formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología
coincide, con las características generales de está clase de derechos. Son
derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su títular puede
hacerlos valer “erga omnes” y le confieren un poder inmediato sobre las cosas”[10]
El
usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar
temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un
derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su
obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del contrato de
arrendamiento.
El
usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es necesariamente
oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo
puede ser constituido por ley.
El
usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el
arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si
encontrandose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo.
2.9 QUIEN PUEDE DAR EN
ARRENDAMIENTO
Según
el Articulo
1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los
bienes que administra.
Ya
que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el
cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe
mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe
ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que si no
fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no
puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el
consentimiento del administrador del bien.
Los
menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para
ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que
hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede
dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por
tiempo indeterminado, para no maniatar a los propietarios.[11]
Los
padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de
tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder
arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser
mayor de seis años.
2.10 QUIENES QUE NO PUEDEN
DAR EN ARRENDAMIENTO
Según
el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:
1.
El administrador, los bienes que
administra.
2.
Aquel que por Ley esta impedido.
En
general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede
tomar en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las
excepciones señaladas por la Ley se presentan en función de la relación que
puede tener la persona con los bienes a arrendar.
2.11 OBLIGACIONES DEL
ARRENDADOR
El
acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho
clásico.
El
articulo 1678 y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del
arrendador:
§ El
arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos
sus accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en el
contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente
donde se celebró el contrato, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro
lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se presume que se encuentra
en estado de servir y con todo lo necesario para ser usado.
1.
Obligación
De Entregar La Cosa Arrendada
Si
la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera
de las formas de tradición previstas en el art. 754.
La
entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato o en
la fecha convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.
Si
expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de
la entrega se determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe
hacerse un pago. Art. 1646 cuando se
trata de cosa mueble.
Papel
de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado separadamente una misma
cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será
preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a
ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.
En
estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del
arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y
que el goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se
encuentre en buen estado, puede decirse que es de la naturaleza del contrato de
arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el arrendador en buen
estado.
En
el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse
el contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no
hallarse en buen estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado
deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en el caso de que
en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se
encontraba. Ocurrida cualquiera de estas
circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió en recibir la cosa
en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales
casos, que el precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese
estado. El arrendador será responsable
especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o
conocido del arrendatario.
Imposibilidad
de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho o culpa suya o de
sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la
cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendrá derecho para desistir
del contrato, con indemnización de perjuicios habrá lugar a esta indemnización
aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía
arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Mora
del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora
culpable de entregar la cosa, la regla general
que tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios.
Al
arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de
la mora, es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.
2.
Obligación
de mantener la cosa en buen estado
Mientras
dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el
disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de
mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento
de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a
entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen
estado, deberá en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si
conforme también con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la
cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el
contrato, estado que podía no ser bueno, la obligación a que se le alude se
refiere simplemente a conservarla en las condiciones en las que la entrego.
En
que consiste esta obligación: esta es de dos
formas: necesarias y locativas.
La
obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer,
durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las
locativas, la cuales corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias
aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el
uso que se le destina. Las reparaciones
locativas son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han
hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala
calidad de la cosa arrendada.
Reparaciones
indispensables realizadas por el arrendatario.
En las reparaciones indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el
arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las
haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo
mas pronto, para que las hiciese por su cuenta.
Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de
hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su costo
razonable, probado la necesidad.
Para
que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones
indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a)
que la reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho saber al arrendador
oportunamente la existencia del daño para que procediera a repararlo por su
cuanta y c) que no le haya sido posible
dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que habiéndole dado tal
noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.
Mejoras
útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada
por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar
esta, sino mejorarla aumentando su valor venal.
Para
que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras
útiles, es indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las
hiciera, manifestando expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el
costo de las mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición
de abonarla. Pero el arrendatario podrá
separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos
que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valían los materiales
considerándolos separados.
Derecho
de retención del arrendatario[12]. Terminando el contrato de arrendamiento el
arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si
a la terminación del contrato resulta que el arrendador es deudor del
arrendatario por perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este
haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya consentido con la
expresa condición de abonarlas o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa
arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o
reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.
3.
Obligación
de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa arrendada
El
arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al
goce de la cosa arrendada por el arrendatario.
Esta
obligación de saneamiento se refiere:
3.1 A
los actos perturbatorios del mismo arrendador.
El
arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la
forma de la cosa arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella.
Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa
arrendada que consistan en reparaciones indispensables, no podrá proceder a
ello sin tener previamente el consentimiento del arrendatario.
Puede
tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves
perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que
mientras tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.
En
caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal
que este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo
presente al celebrarlo. Frente a esta
situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho
contrato y aun para solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas
condiciones.
3.2 A
los actos perturbatorios de terceros.
Respecto
a estos es necesario distinguir entre:
a) Si
el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no pretendan
la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación
del daño. Por consiguiente el arrendador
no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien debe
acudir ante las autoridades para que lo
amparen contra esas perturbaciones y que decreten en su favor las indemnizaciones
correspondientes.
b) Cuando
la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican algún derecho
sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al
contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador
por que se trata de una verdadera evicción.
Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer término
derecho a exigir una disminución proporcionada del precio o renta durante el
tiempo subsiguiente.
3.3 A
los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.
El
arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la
recisión del contrato según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ellas el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir
el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Cuando
se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a
ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un
contrato de tracto sucesivo no puede tener lugar el fenómeno de la
resolución. Cuando se habla de rescisión
se está empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de
resolución, naturalmente en relación con el evento en que la existencia del
vicio redhibitorio que ha de dar lugar a ella
se haya puesto de manifiesto antes de empezar a ejecutarse el contrato,
pues en estas circunstancias la resolución si puede operar.
2.12 OBLIGACIONES DEL
ARRENDATARIO
Las Obligaciones del arrendatario son las
siguientes:
a) Gozar
de la cosa según los términos o el espíritu del contrato.
El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu
del contrato; y no podrá en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que
los convenidos, o a falta de convención expresa. A aquellos que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato
o de la costumbre del país.
La
forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece
conforme a los siguientes criterios: a)
por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu del
mismo; b) por la naturaleza de la cosa
arrendada, c) a falta también de la
estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la celebración del
contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a casa y
habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con ocasión de
una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue
arrendado para destinarlo a hospital.
b) Velar
por la conservación de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la conservación
de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el
arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservación de la cosa, el
arrendador tendrá derecho a exigirle indemnización de perjuicios, consecuencia
esta que es obvia. Si el descuido del
arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el
arrendador tiene un derecho más: el de pedir la terminación del contrato, art.
1997 inciso 2.
Daños
debidos a culpa de ciertos terceros. El
daño causado a la cosa arrendada por un familiar, huésped o dependiente del
arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la correspondiente
reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual así:
directamente contra el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el
caso del daño causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el
mismo arrendatario como responsable del hecho de aquellos.
c) Pagar
el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el
arrendamiento es estipulado en el contrato.
Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero
posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que
ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo
que por peritos se determine el precio o renta.
Si
fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo
absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario,
o mejor inexistente por incompleto.
Cuando
debe pagar el arrendador el precio o renta.
En primer término, se atenderá a lo estipulado expresamente en el
contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá entonces la costumbre
del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay
que distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio
rústico, o una cosa mueble o semoviente:
si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si es
un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o
semoviente arrendada por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara inmediatamente después de la
expiración del respectivo año, mes o día.
Puede
ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma
fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.
El
arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente,
nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el
precio o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.
Con
la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la
obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido
ni aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario
rehusé restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando
se de ella como si el arriendo subsistiera.
En este caso solo por la vía de indemnización de perjuicios, o, en
último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr que el
arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso
declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del
bien. Con el fin de conjurar tal
situación, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de
arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo
durante la vigencia del contrato, sino
durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la
efectiva restitución de ella al arrendador.
d) Restituir la cosa a la terminación
del contrato.
Expirado el contrato de arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa
la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y por lo mismo es
apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.
Si
llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el
arrendador de la acción de lanzamiento.
Destrucción
pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa perece en poder del
deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder
del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo
coloca en una situación muy desventajosa frente al arrendador pues se presume
que lo anterior ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la
presunción demostrando que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por
fuerza mayor o caso fortuito.
Como
se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará desocupándola enteramente,
poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las
tuviere la cosa.
Constitución del arrendatario en
mora de restituir.
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa,
no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el
arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma
dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios
moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general
puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado, como ya
se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la
restitución, art. 2007.
2.13
ACCIONES
QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR
Todo arrendador, sea propietario, administrador
judicial, albacea testamentario, apoderado o condómino, puede accionar contra
el acupante, inquilino, arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las
acciones de:
1.
DESALOJO.-
Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el
Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código
Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato,
por la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o
anticipado.
2.
ACCIÓN
PRINCIPAL.- Procede la acción de desalojo como acción
principal contra el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del
contrato; condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.
* Resolución del
contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en
el Art. 1697 del Código Civil se procede:
* Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además quince días. Si el alquiler se conviene
por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
* En los casos previstos en el inciso 1, si el
arrendatario necesito que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte
de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que
haya pagado la nueva renta devengada.
* Si el arrendatario da al bien destino diferente de
aquel para el que se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto
contrario al orden público o a las buenas costumbres.
* Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra
pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
* Si el arrendador o el arrendatario no cumplen
cualesquiera de sus obligaciones.
• Condición de precario.-
Es poseedor precario el que no tiene documentos que justifiquen su
posesión. Se considera ocupante precario
al que carece de titulo o cuando el que tenía ha fenecido (art. 911 del Código
Civil).
• Vencimiento de plazo.-
Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento ha
fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los
artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.
• Desalojo
accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o
Abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, como
lo señala el art. 590 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
• Desalojo
Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante
acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono
del bien, tal como se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C..
En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo
que contiene la TERCERA DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL
CIVIL que modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo
redactada así: “Las pretensiones de
restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento,
de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto
para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”
2.14
ACCIONES
QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO
La persona que ocupa un inmueble del que no es
propietario sino arrendatario, con contrato vigente o fenecido, sin contrato
inscrito, pero verbal convenido con la persona autorizada para dar en
arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que se le
reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:
·
Interdicto
de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre
perturbaciones en la posición o tenencia del bien puede accionar ante el Órgano
Jurisdiccional para que se disponga la suspensión de esas perturbaciones y se
paguen los daños y perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a la que
corresponde al de recobrar.
·
Interdicto
de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin
previo juicio, tiene derecho a accionar para que se le restituya en la posesión
del bien y se le paguen los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.
·
Cumplimiento
del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio
en mérito a un contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de
las cláusulas del contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del
contrato, puede accionar para que se de cumplimiento a lo establecido en el
contrato o en la ley. La acción y el procedimiento están determinados por la
ubicación del bien, el domicilio del demandado y la cuantía derivada del
contrato, previsto en el TUO del Código Procesal Civil.
·
Pago
de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar
mejoras en los casos previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el
arrendatario es demandado para que desocupe el bien tiene derecho a accionar
para que se le pague esas mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se
precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
·
Devolución
de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor
cantidad que la prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se
le restituya toda cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura
se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo
en la medida en que se vencen los plazos previstos en el D. Leg. 709.
·
Reducción
de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o
hecho no previsto en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a
lo que corresponde, puede accionar para que le sean devueltas esas sumas.
·
Corte
del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de
pago de la merced conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene
bajo la protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del
D. Leg. 709 puede pedir, cuando la acción judicial es de desahucio por falta de
pago, que se corte el juicio.
·
Consignación de arriendo y del bien
arrendado.- Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no
quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad
para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el
inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código
Civil.
2.15
CONCLUSIONES
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento concluye sea de
duración determinada, por plazos forzosos y voluntarios y de duración
indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes legisla sobre esta
situación.
- El arrendamiento de duración determinada concluye
al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario
aviso previo de ninguna de ellas.
- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación
táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede
pedir en cualquier momento.
- En el arrendamiento cuya duración se pacta por
períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los
períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos sí la parte a
la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá
al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.
- El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe
cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del
respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el
caso de los demás bienes.
Si en el contrato se establece que los períodos son
voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de a la otra el aviso
prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los
períodos forzosos.
Se pone fin a un arrendamiento de duración
indeterminada dando aviso judicial o extra judicial al otro contratante.
Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de
Conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el
arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no
importará la continuación del arrendamiento.
Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de
declaración judicial, en los casos siguientes:
¨ Cuando
el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tenía.
¨ Si
es preciso para la conservación del bien que le arrendatario lo devuelva con el
fin de repararlo.
¨ Por
la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
¨ En
caso de expropiación.
[1][1]
Cesar Gómez Estrada. “De Los Principales Contratos Civiles”. Tercera edición. Ed. Temis año 2001. Bogota
- Colombia
[2]
Taboada Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima
Editorial Grijley. 2006
[3]
Guillermo Borda, “Manual de contratos”
[4]
Cesar Gómez Estrada. “De Los Principales Contratos Civiles”. Tercera edición. Editorial Temis año 2001. Bogota - Colombia
[5]
Citado por Dalmacio Vélez Sarsfield, en la nota al artículo 1498 del Código
Civil argentino
[6]
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, volumen III
[7]Taboada
Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima Editorial
Grijley. 2006
[8]
Francesco Messineo, “Manual de Derecho Civil y Comercial”, tomo IV, pág. 151
[9]
Anibal Torres Vasquez. “Acto Juridico”. Lima Editorial Ideosa. 2001
[10]
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, volumen III,
pág. 403
[11]
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, volumen III
[12]
Angel Gustavo Cornejo “Código Civil, exposición sistemática y comentario”, tomo
II, volumen II
