El Derecho registral de Inglaterra y Gales se encuentra
actualmente sumido en un proceso de cambio, desde la aprobación de la Land
Registration Act de 2002. El objetivo de esta reforma ha sido reforzar el papel
del Registro en las transacciones inmobiliarias hasta llegar a conseguir, en un
futuro, que todas ellas se lleven a cabo a través del Registro, en detrimento
del sistema extrarregistral.
1.
ANTECEDENTES
En el siglo XVII comenzó a
advertirse en Inglaterra y Gales la necesidad de establecer un registro de los
derechos inmobiliarios, y, así, a lo largo de los siglos XVII y XVIII se
elaboraron varias propuestas de Registro, aunque ninguna de ellas triunfó hasta
la aprobación del Land Registry Act 1 de 1862. A éste le sucedieron otras
normas 2, llegando al Land Registration Act de 1925 y, más recientemente, el
Land Registration Act de 2002. Esta última ley se ha llevado a cabo a partir
del informe elaborado por la Law Commission en 2001 bajo el título «Land
Registration for the Twenty-First Century: A Conveyancing Revolution» .
La ley de 2002 mantiene en
gran medida el sentido de la norma anterior, aunque empleando una redacción más
moderna y algunos cambios en relación con la posesión adversa y las
transacciones electrónicas. No obstante, más allá de esto parece encontrarse
una apuesta firme por un modelo de Registro que ya se dibujaba en 1925 pero
que, como iremos viendo, no ha logrado aún una total implementación en todos
sus sentidos, debido a la pervivencia de reglas para inmuebles no
inmatriculados y un complejo entramado de derechos que no siempre acceden al
Registro y que presentan una peculiar eficacia.
Se
trata de un sistema de gran dificultad para los estudiosos del derecho en
Europa, Por la "Judicature Act" de 1873, se fusionan los Tribunales
Superiores de ''Law" y "Equity” en un "Supreme Con". No
obstante, el Derecho común y la Equidad subsisten como fuentes distintas,
aunque administradas por el mismo Tribunal. La unificación ha sido, pues,
meramente orgánica.
En
los Derechos legales y derechos de equidad se puede decir que los primeros son
derechos "in rem", mientras que los segundos son derechos "'in
personam". Un derecho o interés legal sobre una finca es oponible a
terceros; en cambio, los derechos de equidad sólo podran ejercitarse sobre la
persona a quién el Canciller consideraba que le afectaba la obligación. Los
derechos de equidad fueron distanciándose de los derechos personales, hasta
establecerse el principio de ejercicio de la equidad frente a todos exceptos
los terceros de buena fé a título oneroso.
La
tierra como propiedad de la Corona. Este principio (que tiene su origen
histórico en la conquista normanda, con Guillermo 1: toda lnglaterra suya por
derecho de conquista) es hoy relativo: existen además, los "'tenants
holding" o poseedores en sentido amplio, que traen causa de la Corona, y
que dan lugar a las tenencias y "states"; las primeras, consecuencia
de la concepción feudal de aquella primera atribución; los "states" señalamn el tiempo o duración de los derechos
sobre inmuebles. Son de duración limitada el “fee simple”” y el “fee tall”.
Las
operaciones de trasmisión de bienes raíces corresponden a la especialidad
conocida como “convenyancing”, pero la trasmisión es un concepto distinto del
contrato; es el convenio traslativo, fundamentalmente la compraventa, este es
el documento que contiene la trasmisión de la propiedad.
La
contratación inmobiliaria se desenvuelve en dos etapas: el precontrato y el
contrato. Este ultimo se inicia a partir
del otorgamiento del precontrato vinculante, y cuando la propiedad no goza
delos beneficios de la inscripción registral, hay una rigurosa investigación
del titulo de vendedor o transmitente.
El
vendedor ha de suministrar al comprador un sumario del titulo o relación de
documentos, el abogado califica la titularidad presentada y aconsejada al
cliente sobre el grado de seguridad del titulo, solo después de cubiertas estas
etapas se otorga la escritura solemne o “deed”.
2. PRINCIPIOS
REGISTRALES
Tradicionalmente
se han venido reconociendo tres principios que inspiran los sistemas registrales
del Common Law en general, y del sistema inglés y de Torrens en particular: mirror
principle, curtain principle, insurance principle. A continuación, realizaremos
un breve esbozo de estos principios para, seguidamente, tratar con más
detenimiento ciertas cuestiones vinculadas a los mismos y, en definitiva, a los
efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales.
a.
Mirror principle o principio del espejo: se persigue que la inscripción del título actúe
como un espejo del mismo, reflejando con precisión y de forma indiscutida todos
los derechos que puedan afectar en cualquier momento a la finca. b.
b.
Curtain Principle o principio de la cortina: los derechos sobre una finca registrada que
no estén inscritos quedan fuera del título, de manera que el tercero que
adquiere del propietario inscrito tiene la certeza de que se impone sobre los derechos
no inscritos que haya sobre la misma finca
c.
Insurance principle o principio del seguro: el Estado garantiza la exactitud del título
inscrito, de modo que si alguien se ve privado de su título o se ve perjudicado
de otro modo por la corrección de algún error del registrador, recibirá una
indemnización procedente de fondos públicos.
A
simple vista, y tomando en consideración la exposición realizada hasta este
momento en relación con el Registro de la Propiedad en Inglaterra y Gales,
podemos constatar que no se produce un cumplimiento exacto de estos principios.
Las indemnizaciones por pérdida de
derechos serán tratadas en un momento posterior; por tanto, relegamos los comentarios
referentes al insurance principle al estudio de esta cuestión. Pero respecto de
los otros dos principios, pueden formularse ya algunas observaciones.
Ciertamente,
si sólo existen los derechos que están inscritos, no tiene sentido el efecto cortina,
porque no cabría hablar de derechos no inscritos. Pero, en tanto el Derecho inglés
y galés se encuentre en una fase de transición en la que haya fincas no inmatriculadas
y derechos no inscritos que, sin embargo, gozan de cierta eficacia jurídica, el
efecto cortina será necesario. Si, como pretende la ley de 2002, llega un momento
en el que todas las transacciones han de llevarse a cabo de forma electrónica en
el Registro de la Propiedad, la posibilidad de un derecho real no inscrito
podría llegar a ser impensable, aunque al menos, de momento, todo apunta a que
continuará reconociéndose cierta eficacia jurídica a derechos no inscritos,
respecto de los cuales el efecto cortina continúa teniendo plena vigencia. No
obstante, hoy por hoy en el Derecho de Inglaterra y Gales existen algunos
derechos que se constituyen sobre los inmuebles y que suponen un obstáculo para
las transacciones inmobiliarias, sólo salvable si se articulan mecanismos a
través de los cuales se consiga que el derecho se extinga cuando la finca se
transmite a un tercero
Cuando
la finca está inmatriculada, el mecanismo que permite esta extinción del derecho
es el efecto cortina, que adquiere aquí pleno sentido
3. CARACTERISTICAS
- La transmisión o constitución de un derecho
real que no accede al Registro tiene alguna eficacia jurídica, el adquirente no
recibe un derecho pleno y absoluto. El centro de gravedad del tráfico jurídico
inmobiliario se ha desplazado del documento al Registro, y aun cuando sea
necesario el otorgamiento de un documento para realizar la transacción, sólo
cuando se lleve a cabo la inscripción se considerará adquirido ese título
jurídico.
- Los negocios jurídicos en los que la
inscripción se hacía preceptiva eran, en un principio, la compraventa y el
establecimiento o transmisión de un arrendamiento por más de 21 años. Al
reducirse a estos dos supuestos, podía ocurrir fácilmente que unafinca se
encontrara en un área de inscripción constitutiva pero no accediera al Registrodurante
muchos años.
- En la actualidad en todo el territorio de
Inglaterra y Gales es constitutiva la inscripción cuando se lleven a cabo los
negocios jurídicos inmobiliarios indicados, en tanto éstos no tengan lugar, la
inmatriculación de la finca resulta voluntaria.
- En el Derecho inglés hay un doble tratamiento
para los derechos que no acceden al Registro, que lleva a distinguir entre los
overriding interests y los overreachable interests. En principio, y como regla
general, los derechos que no acceden al Registro, ni a través de la inscripción
ni mediante la anotación, no vinculan a los terceros adquirentes, y en este
caso nos encontramos con los overreachable interests . Pero, para que estos
derechos se extingan, es preciso que la adquisición del tercero haya sido a
título oneroso.
4. SISTEMA
VIGENTE
El
sistema ingles se organiza con arreglo a dos modalidadesde Registro
inmobiliario (“The Central Land Charges Registrat”) y el registro de Titulos
(“Registration of Titles”). El primero se rige por el Land Charges Act de1925,
la Ley de Cargas Inmobiliarias de 1972 y su reglamento de 1974. El registro de
Títulos, el equivalente al Registro de Propiedad de los sistemas continentales
se rige por la Ley de Registros de Inmuebles de 1925, modificada por la de
1936, y el Reglamento del Registro de 1925. Existen además varias leyes de
reforma de 1933, 1966 y 1971.
Existe
además en Inglaterra un tercer registro: el Registro de Cargas Locales
Inmobiliarias, regulado por la Ley de 1975cuya finalidad esla publicidad de las
cargas de Derecho Publico.
5. REGISTRO
DE CARGAS INMOBILIARIAS
The
Central Land Charges Registrat o Registro de Cargas ofrece las siguientes notas
fundamentales:
-
Folio Personal, el registro se lleva por los nombres de los titulares
de las pertenencias sobre las que se inscribe las cargas.
-
Cargas Inscribibles, el registro esta dividió en varios departamentos en los
que se inscriben distintas cargas: acciones judiciales pendientes, censos
vitalicios, autos y resoluciones judiciales firmes, documentos de convenio con
los acreedores y las llamadas hipotecas menores o hipotecas no protegidas con
la posesión de títulos.
-
Inscripción Obligatoria, es obligatoria y se practica mediante
declaración del titular del derecho en un impreso oficial.
-
Publicidad Formal y Prioridad, se hace efectiva mediante el examen directo
de los archivos, también se obtiene mediante certificación cuya expedición
determina el cierre del Registro o especie de reserva de puesto o inmunidad a
las cargas posteriores a favor del solicitante, pero si el titular de alguna
carga se solicita se anuncie su inscripción mediante preaviso, también se
consigue el cierre del Registro.
-
Efectos de la inscripción. El registro no garantiza la veracidad de lo
manifestado por el declarante; sólo determina un efecto de inoponibilidad. respecto del tercer
adquiriente, de los "derechos equitativos" que pesen sobre el
inmueble, cuando se omite el asiento, el Registro produce un efecto positivo:
equivale a conocimiento de la carga inscrita; y otro negativo: la falta de
inscripción equivale a desconocimiento o ignorancia del interés no inscrito.
6. REGISTRO
DE TITULOS
El
"Registry of Tilles" o "Registration of Titles" tiene como
finalidad sustituir progresivamente, en todo el territorio nacional (ya está
implantado en más de la mitad), la investigación del título del transferente,
ahora necesaria, por un titulo garantizado por el Estado, ofrece las siguientes
notas fundamentales:
-
Sistema de ficha real. Por cada línea se lleva una ficha (relativa
a las tres secciones el Registro). Una copia de la misma ("Land
certificate") se entrega al propietario inscrito como título, pero no como
del derecho que lo es sólo el Registro.
-
Derechos inscribibles. Son de tres clases: susceptibles de
inscripción ("registred interest"), derechos dominantes
("overriding interest") y derechos susceptibles de anotación
registral o derechos menores
("minor interest").
Son
derechos susceptibles de inscripción las pertenencias legales plenas y
absolutas en posesión ("the state in face simple absolute in possession")
o menos plenas, absolutas y de duración determinada ("team of year
absolute"). Son derechos dominantes los que vinculan al titular de las pertenencias
sobre fincas registradas, aunque desconozcan su existencia ni la misma figure
en el Registro, y que son definidos por la propia Ley (derechos públicos,
contribuciones e impuestos que gravan la línea, servidumbres legales, etc.).
Por
ultimo los derechos menores son los que requieren su protección mediante acceso
al Registro, de tal modo que, aunque se conozcan, si se omite su inscripción,
no vinculan al adquirente a título oneroso (son ejemplo, los derechos que se
inscriben en el Registro de Cargas y que en el de Titulas sólo son objeto de anotación
o "notices").
-
Inscripción en tres fases. El Registro de Títulos comprende tres
secciones, en armonía con su triple contenido: inscripción del inmueble;
inscripción de la titularidad ("propiectorship register'') e inscripción
delas cargas ("the charges register").
-
Efectos
sustantivos: protección del tercero. Al tercer adquirente de buena fe y a
título oneroso no le afectan los derechos de equidad no inscritos. La buena fé
consiste en el desconocimiento de la existencia de los derechos de equidad, y
el conocimiento
-
Publicidad formal. La consulta del Registro exige autorización del titular
del derecho inscrito. Se exceptúan los índices de mapas y parcelas y las
solicitudes de inscripción. Se hace efectiva mediante certificaciones registrales.
7. REGISTROS
DE CARGAS INMOBILIARIAS
Se
lleva por las Corporaciones Locales, por el sistema de líneas y tiene como
objeto la publicidad de ciertas carga adquiridas por la Corporación en virtud
de Ley, de naturaleza de Derecho público: servidumbre de Derecho público,
cargas sobre líneas para construcción de carreteras, obras sanitarias, restricciones
de uso de las líneas (v.gr. alineaciones), expropiación forzosa, con ello se
pretende salvaguardar los intereses públicos y los privados, evitando la
caducidad de las cargas no inscritas o no recogidas en una certificación, por
insuficiencias legales.
8. EL
COMPANIES REGISTRATION OFFICE Y LAS CARGAS DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES
El
sistema registra! inglés ofrece la particularidad de que las cargas
inmobiliarias constituidas por las Compañías Mercantiles en garantía de
préstamos de dinero, han de inscribirse en el Registro Mercantil o
"Companics Registra! ion Office", creado por la Ley de Compañías
Mercantiles de 1948, esto obliga a los particulares al examen de varios
registros frente a las ventajas de información registral centralizada de folio
real.
9. EL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
A
la vista de la situación en que se encuentran Inglaterra y Gales, con una
importante parte del territorio que aún no ha accedido al Registro y el
objetivo de que todos los inmuebles estén registrados, el procedimiento de
inmatriculación adquiere un notable protagonismo. Para los casos en que el
título ya se ha inscrito, el Land Registration Act de 2002 fija las reglas para
la ulterior inscripción de derechos adquiridos sobre ese mismo inmueble. A uno
y otro supuesto nos referimos seguidamente. Tanto para la solicitud de la
primera inscripción, como de las inscripciones posteriores, y cualquier otra
solicitud que se presente en el Registro, existen formularios, regulados todos
ellos en las Land Registration Rules 2003.
A. El procedimiento de inmatriculación
Cuando
se da uno de los supuestos legalmente previstos, en los que el acceso al Registro
es necesario para la adquisición del derecho, debe solicitarse la primera inscripción
en el plazo de dos meses desde la celebración del negocio jurídico. Si se trata
de una compraventa, deberá seguirse el tradicional método de investigación del título,
examinando los documentos que se refieren al título del transmitente y el
registro de cargas inmobiliarias
A
continuación, se celebra el negocio transmisivo y se acude al Registro de la
Propiedad, donde debe repetirse el proceso anterior de investigación. De
acuerdo con la sección 9 del Land Registration Act de 2002, si, a la vista del
examen realizado, el registrador llega a la conclusión de que un solicitor competente
aconsejaría al comprador que aceptara el título, practicará la inscripción con
un título absoluto. En este sentido, puede ignorar las posibles objeciones que
podrían formularse al comprador cuando éstas no afecten a la titularidad del
derecho.
Se
trata básicamente de objeciones de carácter técnico. Al practicar la
inscripción, el registrador no reproduce todo el contenido de los documentos
presentados, sino que los examina y los resume, reflejando únicamente aquellos
aspectos que sean relevantes para el título. De este modo, el Registro reduce
la complejidad para que los particulares
puedan conocer los títulos inmobiliarios de un modo sencillo y seguro.
La
inmatriculación puede afectar negativamente a derechos de terceros que existan sobre
el inmueble. Por este motivo, se permite a los titulares de estos derechos
sobre inmuebles no inmatriculados que presenten en el Registro una advertencia frente
a la inmatriculación de la finca. Cuando se solicite la primera inscripción, el
registrador deberá comunicar esta circunstancia a quien formuló esta
advertencia, así como su derecho a plantear objeciones. Si este tercero no
ejercita su derecho en el plazo fijado por el registrador o si, antes de que
transcurra el plazo, manifiesta su intención de no hacerlo, el registrador
resolverá sobre la solicitud de inmatriculación. Pero si el tercero presenta objeciones a la solicitud, no podrá
decidir el registrador, sino el adjudicador, a menos que el registrador estime
que los argumentos de este tercero carecen de fundamento. Estas advertencias
permiten también proteger la posición de los titulares de cargas que no estén
inscritas. También es posible que el registrador, como consecuencia del examen
del título presentado por el adquirente, no considere que pueda inscribirse con
título absoluto. Entonces, la inscripción se practica en otros términos
Así,
si el registrador aprecia la existencia de un defecto en el título en virtud
del cual la titularidad del adquirente es temporal o está sujeta a reservas que
deben ser tenidas en cuenta, el título se inscribe como título cualificado. Y
si, a juicio del registrador, la persona está en posesión del inmueble o recibe
las rentas y frutos en virtud de su derecho, pero no puede ser inscrita ni con título absoluto ni cualificado, se
inscribirá con título posesorio
b.-
Las inscripciones posteriores
De
acuerdo con la sección 27 del Land Registration Act de 2002, una vez
inmatriculada la finca, las posteriores transacciones inmobiliarias deben
completarse con la inscripción. Los negocios jurídicos sujetos a inscripción
son la transmisión del inmueble, el establecimiento de ciertos arrendamientos,
la constitución de servidumbres y cargas. Una vez que se celebra el contrato
para transmitir alguno de estos derechos, el adquirente solicitará una búsqueda
oficial del título en el Registro. Desde que realiza esta solicitud, el
adquirente tiene una reserva del rango durante un plazo que generalmente es de
30 días desde que se le comunica el resultado de la búsqueda del título en el
registro. Si el adquirente es de buena fe y realiza la solicitud de inscripción
dentro de este plazo en el que se protege su prioridad, no quedará vinculado
por cualquier derecho que pueda inscribirse en el período intermedio entre la
fecha de la búsqueda del título y la solicitud de inscripción. El registrador,
a la vista de la solicitud presentada, practicará la inscripción, salvo que
aprecie defectos, en cuyo caso dará un plazo para su subsanación a menos que
los defectos sean sustanciales, pues en este caso denegará la inscripción (rule
16, Land Registration Rules 2003).Puede ocurrir que el certificado oficial de
búsqueda del título sea incorrecto, de manera que no se ha comunicado al
solicitante la verdadera situación con respecto al título. En este caso, el
certificado erróneo cede frente a la realidad registral, y aquellos derechos que
consten en el registro pero que no figuran en el certificado vincularán al adquirente.
No obstante, éste tendrá derecho a una indemnización
